我在美国买房的个人经历和经验汇总

常说计划不如变化，我原来给自己的规划是先毕业，工作稳定后再考虑结婚。结果到毕业那会连娃都一岁多了。我们买房从行动到确定下来也算比较迅速，2020年6月初开始物色房子，6月底确定Realtor房产经纪人，7月初开始联系银行，8月底closing day交房。中间虽然也有些周折，不过决定买房了之后其实进展就完成一半了。

一、买房前的交流

去年三月份开始新冠疫情在美国全面爆发，我开始在家上班，安多英学校也改成了在家上课，印象中娘俩在家宅了差不多五十天没有出过门，基本就是我每周出去买一趟菜（那会还是非常谨慎的，那段时间之后基本所有事情也就是按部就班，不过出门会特别小心防护）。在家里待久了就希望更大一点空间，而且交流也会比以往更多一些。那会我家租的是类似Townhouse两室一厅带一个车库，在家办公学习要么在卧室要么在餐桌。安多英时不时会给我吹耳边风，当时也主要考虑到娃两岁了，四岁要开始上学，希望买房去一个比较好点的学区。我那会的判断是疫情必然导致经济突然封冻，可能房价会有比较大的跌幅，所以是想推迟晚点再买，疫情爆发到去年年中房价确实有一定的降幅，但后来没有料到的是美联储因为疫情大放水三万亿美元，股市跟房市不仅没有如之前预料般的塌方，反而催生出了诸多泡沫。我们七月份签合同之后听builder那边说后续的房子基本价格都开始上涨，所以来说买房的时间节点还是很完美的。其实现在想来的话不论中国美国，对于刚需来说唯一的法则就是尽快上车就好，时间点真的是宜早不宜晚。

二、物色房子

物色房子这部分都是我们自己完成的，但其实你可以找房产中介Realtor跟你一起看房子，他们一般对当地房源非常熟悉，而且realtor的费用是卖方支付的（卖方需要支付约成交价的1%~2%左右），所以相当于你找一个免费的顾问，陪你一起看房，给你专业的建议。因为当时我们房子已经选定了，所以找realtor无非就是让她在办理手续出点力。

我们大概是在6月初开始找房子，首先是在网上（主要在 realtor.com）根据限定条件搜寻感兴趣的房子，确定了一些目标后实地去查看对比，我们当时选房子主要考虑几个因素：

学区：孩子的教育是头等大事，所以我们每查到还不错的房子，会留意下所在学区内的中小学是否都在8分以上。事实上学区好的房子普遍也是比较好的社区，价格要贵也会更安全。
房价：考虑到我们的承受能力，预算在50万美元左右。
新旧程度：我们的目标是新房或者五年以内的房子。一般的房子到十年左右很多设备需要更换或者大的修缮，所以买新的比较省事，或者就是十年以上的反倒可能经过了比较好的修缮。
离公司距离远近：主要是考虑通勤，当时我们定位是离高速不超过十分钟，离我公司或安多英学校不超过三十分钟。
房屋结构：房间布局、装修风格等，取决于实地看房后的感觉。
房产税：威州的房产税整体比较高，各个county的税率又各有不同，所以考虑房子的时候也需要考虑所在地的房产税率。

我的选择：最后我们选定的是一个正在开发的小区里的一栋ready home，房子是全新的，是builder已经提前建好装修过的房子，优点是方便省事，签约close之后搬过来就能住，缺点建房装修这个过程你没有自己参与定制。正常而言建新房的过程大致是这样：首先小区里划分出了很多Lot（地块），你需要从builder那边先选定lot（一个小区里的地可能被多个builder瓜分），然后再挑选房子的方案，在建房的过程中还有很多装修的选项需要你去选择决定，总的来说就是builder那边会提供比较多的选项，在这个范围里面你可以充分按照自己的喜好来定制。

总结：学区好的地方一般都是比较好的社区，而且对于价格也有很显著的影响。我们定下来买新房之后，对比了周边几个不同的地方，好学区内建的新房基本都是50万美元左右，但是同样规格的房子在学区分数低的地方大概只要30多万美元。这里讨论的学区是针对于公立学校而言，如果你决定送孩子去私立学校，那就无所谓了，比如我有一个朋友，他女儿中小学都是读的私立，每年费用一万到两万美元的样子，他买房的时候就没有考虑过学区因素。不过要注意的对于美国的中小学教育而言，私立教育质量及收费也有三六九等，需要自己甄别。

三、联系银行办理 pre-approval

我们是在六月底确定好的realtor，跟她商量的第一件事情就是联系银行办理Pre-approval，因为跟builder那边确定买房的话，需要出具银行的pre-approval才能进行到下一步（全款买房的土豪请忽略）。这个逻辑应该比较简单，如果没有材料来证明你买房资金没有问题，生意自然没法往下谈。

Realtor自然有很多各种跟买房相关的资源，她给我们联系了一个在Chase工作的lender。邮件确定了需要准备的材料之后，我们很快就去lender所在的Chase网点拿到了pre-appoval。pre-approval拿到并不代表你最终要走它家的贷款，而只是当下阶段你就可以开始跟builder商谈购房细节，谈价格签约了。我们后来一共比较了四家，除了Chase之外，也找了当地一家小点的银行，一家credit union（信用合作社），一个华人mortgage broker，最终比较下来mortgage broker那边给的利率最划算，所以pre-approval可以先任意找一家办下来好跟builder谈签合同，然后再可以多比较几家再确定最终的贷款方。

总结来说，在美国贷款，可以直接去银行申请（去银行网点说你需要找 home loan 的 lender 就好了，一些网点可能lender不会随时都在那边上班，工作人员会给你他们的名片），一般小点的银行可能会更优惠，另外本地的Credit Unions（信用合作社）也非常有竞争力。除此之外找房贷经纪（Mortgage Broker）是非常好的方式，他们可以查询到不同银行提供的不同类型房贷、不同利率和手续费用，更有可能提供优惠的房贷，我找的那个中国人房产经纪人非常好，而且效率比老美真的不知道要高到哪里去了，沟通起来也非常顺畅，所以如果你当地有华人的贷款经纪，可以试着接触下。

四、准备贷款材料

既然房子看好决定要买了，pre-approval一拿到手我们就开始跟builder谈价格，这个过程都是由realtor经手帮我们来沟通的。简单来说这也就是一个议价的过程，我们一共来回谈了两轮，第一轮我们根据标价稍微压低了价格，builder没完全同意给了一点让步回了我们第一个counter offer，第二次谈的时候我们稍微改了下策略，在对方offer基础上加了一点点钱，但是要求builder负责帮我们把草坪整好，买好冰箱、洗衣机、烘干机之类的家用电器，builder那边也就很愉快的接受了。签好购房合约之后，接下来就走到贷款的程序了。前面提到了我们对比了几个lender，最终决定走当地的一个华人贷款经纪。当时要求的材料大概有这些：

tax return (个人纳税申报表)、W2及最近的工资单 (pay slip)
过去两个月的银行对帐单（bank statement）或者股票资产（broker statement），主要是用来证明你有足够的首付之类的。
您当前的抵押声明的副本，房主保险证明，财产税法案和HOA每月评估法案（针对您的主要居住地）；
护照、签证及工作证明材料（我买房的时候是以H1B身份买的，F1学生签证也可以买，但是据我所知贷款的时候会麻烦些）
购房合同（跟builder确定好价格之后定下来的合同）

银行资金证明这块，如果你自己名下有足够的资金那很方便，如果需要动用父母亲属的资金来帮衬那就需要出具gift letter，不过也很简单。那会买房的时候我刚工作半年，银行账户上的钱不够我们设定的首付，所以父母那边接济了点，打款转账之后出具一张 gift letter 就好了。我们当时就按照贷款经纪给的那一张模板把打款人及账户信息跟对应的收款方信息填好就可以了。所以材料弄齐之后贷款经纪跟我们确定完就锁定了利率，我们定的是三十年期固定利率2.8%，其实如果你并没有打算长持这套房产，浮动利率是个不错的选择，这个可以另起一篇再来讨论。不过我也不是一个特别精算的人，总的来说我的房贷利率应该来说还是比较低的，也算是得益于疫情下的放水，借了一笔廉价的钱。在这个通膨持续的年代，我个人其实觉得按揭购房的最大意义是你能借到一笔相对大的廉价资金。

五、Closing 交房

closing 就是完成房子交接，builder跟你之间完成房子和相关的文件交接。在closing之前通常会约个时间检查房子，过一遍检查下有没有瑕疵，有问题的地方列出来builder再给你整改掉。新房一般没什么问题，我们找到的就是墙面有很小面积弄脏了之类。一般来说closing之前builder都会修整掉，如果没有他们后续也会改到你满意，所以也没什么需要担心的。

交房那天，realtor陪同我们去了第三方交接，各种签文件之后，builder交给我们钥匙和关于房子的一些材料，realtor也收到了builder开的支票，整个过程就完全结束了。