美国房屋贷款（Mortgage / Home Loan）基本知识及我的经历

今年决定买房其实比较突然，现在的公寓已经租了两年，在五月的时候也签了续约合同。可能疫情在家宅久了很期盼更大点的空间，加上美联储降息，房贷利率也到了历史低位，所以就迅速出手了。鱼先森的好基友 加拿大小胖 出手阔绰直接就是全款买房，鱼先森比较穷，尚处于社会主义初级阶段，只能走按揭贷款了，好处就是学习了新姿势，可以跟大家到这里海侃一番。说点题外话，关于投资理财，我一直觉得买房是普通人为数不多可以名正言顺借入较多廉价资金的机会。从通胀的角度来看，这个绝对是一笔划算的生意，当然怎么用好这一个机会自然有很多学问。言归正传，跟翻书读文章一样，我喜欢先把重点拎出来。首先并非所有房屋贷款都是一样的，要想知道哪种贷款最适合你自己的情况，先要了解选择贷款的三个要素：（1）贷款期限；（2）利率类型；（3）贷款类型

一、贷款期限（Loan term）

• 贷款期限：就是你必须偿还贷款的时间。
• 贷款期限选择：30年，20年，15年或其他
• 影响事项：每月需归还的本金和利息，贷款利率，贷款期限内需支付的利息总和

小结：假定你贷款数目恒定，如果贷款期限越长，利率就相对要高些，总的支付利息也越多。与期限较长的贷款相比，期限较短的贷款利率会低些。但因为贷款期限短，所以平均到每月的还款额就比较高，这个自己要做好权衡。我个人感觉如果利率划算，其实可以申请较长期的贷款，因为房贷相对来说是比较廉价的资金，后续有钱了也不必着急马上还清，拿着空余的资金投资得当的话，完全可以创造更多的收益。

四、我申请贷款经历

我是在六月开始看房，在权衡了学区、价位、维护等各方面因素之后，决定入手一处新开发小区的Ready Home。一般来说买新房更多的时候自己挑选好地块（Lot），然后让开发商（Builder）施工按照定制要求建房。我不想等太久，所以直接买了已经建好的房子。如果有了初步的购房意向之后，接下来要做的第一件事情就是办好贷款的Pre-Approval，这样开发商才会认为你是一个严肃的买家。我最初办Pre-Approval是经由Realtor经纪人介绍的一个Chase的Loan Officer，当然你也可以自己直接去当地的任何银行或者直接在网上对应银行搜索Loan Officer的联系方式，联系上了之后双方再约时间见面，带上你的材料去找对方审理要Pre-Approval，一般当天就可以拿到。

拿到Pre-Approval只是为了向卖家证明你有能力借贷付买房的所有费用。签订买房合约之前和之后你都可以再挑选放贷机构货比三家。签订买房协议前我又联系了另外两家银行的Loan Officer，一般来说小银行条件会宽松些，更有可能给出低利率，不过我联系的这几个Loan Officer给出的30年固定利率都在3.15%上下，Closing Cost多多少少各有差异。抱着广撒网的心态我最后找了一个当地的中文贷款经纪（Broker），最后竟然拿到了2.875%的不错利率，后来我的买房经纪还说这是她近期看到的最好的利率。贷款经纪跟银行的Loan Officer相比有点于类似批发跟零售的区别，贷款经纪一般和不同的放款机构都有合作，他们很可能会查询比较最后拿到一个比较低的利率方案。所以你也可以试试贷款经纪Broker，如果能给你带来更低的利率那自然是再好不过了。

五、小贴士

• 通常而言，如果你买房的时候利率较低，日后加息的可能更大，那么固定利率房贷更有保障，如果你打算慢慢还款，那么自然也是固定利率更稳妥。
• 如果当前利率很高，你判断以后会走低，或者你打算住几年卖房或者提早还款，那么选择ARM未尝不是好的选择，先把前几年的低利率享受到手再说。
• 无论选择固定利率还是可调利率ARM，之后都是可以做Refinance（重贷款）的，也就是说你买房过了几年发现利率变低了，就可以申请做Refinance，重新拿到较低的利率，但是要注意的是Refinance是有代价的，重新弄下来的手续费大部分地方都在五千美元左右，同时银行也需要重新对房价估值（如果房价跌了很可能影响贷款）